解读《楚雄彝族自治州物业管理办法》

一、立法背景

物业管理事关广大人民群众的切身利益，对于优化人居环境、维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。目前，虽然《物业管理条例》《云南省物业管理规定》等相关法律法规对业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的职责、前期物业管理、物业管理服务和物业的使用与维护等作了规范，但是随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，物业服务领域出现了一些不容忽视和亟待解决的问题，具体表现在：一是业主大会、业主委员会产生、运作不规范，业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护；二是开发建设遗留问题引发业主与建设单位、物业服务企业三方间的物业纠纷，群体性事件频发；三是物业企业服务不规范，部分物业服务企业违反合同约定随意减少服务内容、降低服务质量或者随意提高收费，服务信息不公开、擅自侵害业主合法权益等情况多发；四是对物业服务活动的管理体制机制亟待完善，2017年国务院取消了对物业服务企业的资质许可，原来由行业主管部门负责的监管模式已不能适应物业服务管理现状，2017年6月，中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》将物业服务管理纳入加强和完善城乡社区治理的重要内容，需要通过地方立法进一步明确州、县（市）人民政府及其有关部门、乡（镇）人民政府和村（居）民委员会的协调、监督、指导等具体职责，以有效解决物业管理中缺位、越位、不到位等问题。因此，制定一部符合我州实际情况、操作性强的物业管理办法，非常必要，也十分迫切。

二、主要内容

《楚雄彝族自治州物业管理办法》共7章47条，主要内容如下：

第一章总则。本章主要包括立法目的、制定依据、适用范围、基本原则等内容。一是明确要求州、县（市）人民政府将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立物业管理综合协调工作机制；二是明确州住房城乡建设主管部门负责全州物业管理活动的监督管理工作，其他有关部门按照职责做好物业管理相关工作，乡（镇）人民政府负责统筹、协调和指导本辖区物业管理工作，村（居）民委员会协助上级人民政府和有关部门做好物业管理有关工作；三是发生突发事件期间，乡（镇）人民政府负责落实州、县（市）人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并指导物业服务企业和其他管理人开展相应级别的应对工作。通过政府抓总、部门各负其责、各司其职，形成齐抓共管的工作格局。

第二章业主和业主大会。本章主要规定了业主、物业管理形式、业主大会和业主委员会的组成及运作等内容。一是明确规定物业管理区域内召开首次业主大会的条件和程序；二是规范业主委员会运作的相关制度，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当建立健全财务制度，规范财务管理，并建立公共收益收支、工作经费公开制度和公共收益、工作经费审计制度，可以经法定程序表决后给予业主委员会委员适当的工作津贴；三是业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络实名投票方式表决业主共同决定事项；四是业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会成立前，由社区（村）居民委员会在乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第三章前期物业管理。本章主要规定了前期物业选聘方式、前期物业服务合同、物业承接查验、前期物业服务费用等内容。一是为确保广大业主的权益不受侵害，明确住宅物业的建设单位在申请办理《商品房预售许可证》之前须落实前期物业，前期物业的选聘采用公开招投标的方式，不具备招投标条件的必须经物业主管部门批准后方能采取协议方式，规范前期物业的选聘；二是根据《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号），要补齐既有居住社区建设短板。对于已投入使用但未配建物业服务用房的小区，由于物业服务用房是小区必需的公共服务设施，须通过多种方式提升改造满足居住需求，规定了由建设单位或者产权单位采用置换、等值资金等方式进行补建，建设单位或者产权单位由于各种原因不存在的，由乡（镇）人民政府因地制宜逐步统筹解决；三是强调了物业承接查验制度的落实，对承接查验工作各方参与者、查验资料移交、物业承接查验协议的签订、承接查验费用等均作出明确规定。

第四章物业管理服务。本章主要规定了物业服务企业主体资格和技术要求、物业服务企业信用评价、物业服务企业的权利与义务、物业服务费用等内容。一是在国务院取消物业企业准入许可的背景下，为进一步依法规范我州物业企业活动，规定了对物业服务企业实行信用管理，加强物业服务企业信息公开和信用价评，明确企业信用信息和项目信息的注册、登记的具体要求；二是规定了物业服务企业信息公示、权利义务和禁止行为；三是规定了物业服务活动、收费等通过物业服务合同进行约定。

第五章物业使用维护。本章主要规定了物业管理区域内的禁止行为、车位车库管理和使用、物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的建设标准和维护管理、物业维修等内容。一是规定了物业管理区域内装饰装修活动要接受物业服务企业的管理并办理相关手续；二是规范物业管理区域内机动车位、车库的管理，依法配建的地下人民防空工程平时用作停车位的不得将停车位出售、附赠；三是规定了物业维修的情形：在物业保修范围和保修期限的由建设单位承担保修责任。物业保修期满后产生的维修、更新、改造责任和费用属于业主专有部分为独立产权，由业主自行承担，业主共用部位、共用设施设备属于自然损坏的，已交存住宅专项维修资金的按照《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定可以从住宅专项维修资金中分摊列支，没有交存过住宅专项维修资金的由业主协商分摊，业主共用部位、共用设施设备，属于人为损坏的，由责任人承担；四是为解决房屋发生危及公共安全公共利益及他人合法权益的情形紧急情况，明确了业主共用部位、共用设施设备发生危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，可以启动住宅专项维修资金应急列支程序，并对应急列支程序作了明确规定。

第六章法律责任。对物业管理各方参与者在物业管理活动中的法律责任进行了界定，对于违反本办法规定的行为，按照法律、法规已规定相关法律责任和本章规定执行。

第七章附则。一是明确对自行管理或者委托其他管理人进行物业管理的参照适用；二是确定本办法的施行时间，自2021年5月1日起施行。

原文：《楚雄彝族自治州物业管理办法》