解读《楚雄州人民政府关于修改〈楚雄彝族自治州物业管理办法〉的决定》

第十三届州人民政府第39次常务会议审议通过的《关于修改〈楚雄彝族自治州物业管理办法〉的决定》（州政府令第3号，以下简称《决定》）自2024年2月1日起施行，修改后的《楚雄彝族自治州物业管理办法》有哪些变化，我们一起来划重点。

一、《决定》出台背景

《楚雄彝族自治州物业管理办法》（以下简称《办法》）是我州第一部物业管理方面的政府规章，自2021年5月1日实施以来，楚雄州人民政府高度重视《办法》的贯彻落实，全州物业管理工作机制不断健全完善，业主、物业使用人、物业服务人的合法权益得到进一步维护，《办法》为规范物业管理发挥了重要的引领、规范和保障作用。2023年1月29日，《云南省物业管理规定》经第十四届云南省人民政府第2次常务会议审议通过，自2023年5月1日起施行。为了主动适应我州物业管理的实际需要，维护法制统一，在总结分析《办法》实施2年以来有关情况的基础上，及时对《办法》进行修改十分必要。

二、《决定》主要内容

对《办法》修改共28项，修改后的《办法》共7章48条，重点内容如下：

（一）增加了党建引领物业管理的规定。为了将物业管理活动与党建引领基层治理相融合，增加了推动在物业服务人、业主委员会或物业管理委员会中设立基层党组织，发挥党建引领作用的规定；明确了物业管理应当遵循党建引领、业主自治、公开公平、诚实信用、依法监督的原则。

（二）进一步明确了相关部门的职能职责。为了强化相关部门物业管理的工作职责，将部门职责明确为州、县（市）发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、城市管理、卫生健康、审计、应急、市场监管、消防等部门按照职责做好物业管理相关工作。

（三）完善了关于物业服务收费的规定。为了与《物业管理办法》《云南省物业管理规定》相关规定相一致，明确物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

物业服务收费区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费标准，由州、县（市）人民政府依法制定并公布。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

物业服务人依约履行义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

（四）完善了物业服务人、业主及物业使用人禁止的行为。在实际情况中，物业服务人泄露业主信息的情况比较普遍，业主及物业使用人在装饰装修中损坏房屋承重结构的情况时有发生。《办法》修改决定增加了物业服务人不得泄露业主信息的规定，明确了业主及物业使用人在物业管理区域内禁止的损坏房屋承重结构、主体结构和其他影响房屋安全的行为等12种行为。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和其他影响房屋安全的行为；

（二）违章搭建建（构）筑物；

（三）侵占、损坏绿地、毁坏绿化等物业共有部分；

（四）擅自改变物业规划用途；

（五）任意弃置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；

（七）违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（八）私拉电线、电缆为电动车辆充电；

（九）从建筑物中抛掷物品；

（十）毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能；

（十一）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（十二）法律、法规和规章禁止的其他行为。

物业管理区域内有上述行为的，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。

（五）统一规范了物业服务企业、物业服务企业和其他管理人等概念。为了与《中华人民共和国民法典》《云南省物业管理规定》中关于物业服务人的表述保持一致和前后衔接，将应当作修改的“物业服务企业”、“物业服务企业和其他管理人”、“物业服务企业或者其他管理人”等表述统一修改为“物业服务人”。

（六）修改了关于住宅物业前期物业费的有关规定。根据办法备案审查中省人大常委会提出的意见，依照《物业管理条例》《云南省物业管理规定》相关规定，删除了住宅物业前期物业服务收费执行政府指导价，由物业所在地住房城乡建设主管部门核准的规定。删除了县市住房城乡建设主管部门根据政府指导价核准住宅前期物业服务收费的规定。

此外，办法修改决定还对其他个别文字、符号作了修改。

文件：楚雄彝族自治州人民政府关于修改《楚雄彝族自治州物业管理办法》的决定