楚雄彝族自治州人民政府行政复议决定书

        申请人：卜XX，男，汉族，1977年5月10日出生，住址：楚雄市凤鸣街82号。

被申请人：楚雄市人民政府

法定代表人：杨俐昆,职务：市长。

住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城南路148号

统一社会信用代码：略

第三人：卜XX，女，汉族，1975年5月25日出生，住址：楚雄市凤鸣街86号1幢1单元101室。

申请人因对被申请人2022年3月12日作出《房屋征收补偿决定》（2022年2号）的行政行为不服，向本机关申请行政复议，本机关于2022年3月24日依法受理，本案现已审理终结。

申请人请求：

撤销被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》（2022年2号）。

申请人称：

2017年楚雄市决定对西门小区进行棚户区改造，申请人户位于楚雄市鹿城镇凤鸣街82号房屋在征收范围内，申请人证载土地总面积为295.11平方米，房屋总面积为418.32平方米，临街商用砖混构二层，共135.24平方米，土木结构二层，共106.66平方米，砖木结构一层34.23平方米，砖混一间6.6平方米，土木结构一间8.6平方米，砖混三层126.99平方米，院心过道89平方米，被申请人下发的补偿决定款为1265900.9元，不符合征收补偿条例的补偿，按照补偿条例计算，申请人该得补偿应该是4183667元，对被申请人的补偿决定申请人无法接受，按照国家征收补偿条例，地价是地价，房价是房价，补偿不能低于周边房地产的市场价，要能保障被征收人以后的生活，而按照被申请人的补偿决定，申请人的生活根本无法保障，故申请人申请了复核评估，但被申请人从未对申请人户的房屋进行过复核评估，一直用四年前的评估报告来补偿申请人户，违反了国有土地征收补偿条例。四年来，被申请人对申请人户采取断水、围迁、私自拆除了三层楼房的栏杆、窗户的违法行为，侵害了申请人一家的合法权益。综上被申请人作出的房屋征收补偿决定认定事实不清，程序违法，请求州行政复议机关撤销被申请人作出的《房屋征收补偿决定》（2022年2号）。

为证实其主张，申请人向本机关提交了12组38页证据。

被申请人答复称：

（一）被申请人作出的楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿方案、房屋征收决定及征收公告事实清楚、程序合法，完全符合法律法规的规定。被申请人根据项目建设规划、可研分析及实施计划，在2017年已经开展的项目前期工作基础上，结合楚雄市西门小区棚户区改造实际情况，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称办法）等相关法律法规，于2017年7月制定了《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》（以下简称《方案》）（征求意见稿）及《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则》（以下简称《实施细则》），组织有关部门对该方案进行论证后，结合有关部门提出的修订意见，对征求意见稿进行多次修改完善，形成《方案》最终稿。为确保能够充分听取群众对本次征收方案征求意见稿的意见和建议，被申请人于2017年7月16日发出《方案》征求意见的公告和通知。并于2017年8月25日上午，在楚雄市中大街358号（原市文体广电旅游局）一楼会议室召开了《方案》听证会。被申请人在作出最终房屋征收决定前，楚雄市西门小区棚户区改造项目已经专业机构进行充分的可行性研究，2017年9月，云南省设计院集团出具了《楚雄市西门小区棚户区改造项目可行性研究报告》，楚雄市发展和改革委员会对本次棚户区改造项目作出同意建设的批复。后被申请人委托北京达飞安评管理顾问有限公司进行了社会风险评估，该公司于2017年10月出具了《楚雄市西门小区棚户区改造项目社会稳定风险评估报告》。2017年9月23日，被申请人依据国家及地方相关法律法规、社会稳定风险评估结果、可行性研究批复等，正式作出《楚雄市人民政府关于印发楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》和《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则》的通知，并于2017年11月27日正式发布《楚雄市人民政府关于楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收决定的公告》，载明了征收方案，并告知了行政复议、行政诉讼权利等相关事宜。主要采取在房屋征收范围内张贴、在楚雄市政府门户网站进行公告、通过楚雄市委宣传部微信公众号“楚雄宣传”刊发等途径，对《决定》《公告》《方案》及《实施细则》进行宣传。在《决定》确定的签约期限（2017年11月28日至2018年1月26日）内，征收补偿协议签约率达到99.88%（共计1738户，只有2户未签约），符合《办法》第十条的规定，《决定》合法有效。因申请人在征收补偿安置方案确定的签约期限内拒绝与房屋征收部门协商补偿事宜、签订补偿协议，房屋征收部门楚雄市住房和城乡建设局报请被申请人依照《条例》第二十六条及其他相关规定，对申请人按照《方案》作出《房屋征收补偿决定》（以下简称补偿决定），并送达了申请人。（二）评估机构的选定程序合法。在本次楚雄市西门小区棚户区改造项目中，棚改指挥部逐个接洽了云南省国有土地上房屋征收评估机构备选库中所列的评估机构，初选了八家评估机构作为楚雄市西门小区棚户区改造项目评估备选机构，并在征收范围内向全体被征收人公布备选评估机构的情况，召开推选会，以户为单位，按照每户一票的投票制，组织征收范围内全体被征收人进行投票，单元房及企事业单位房标段最终选定得票最多的楚雄州兴诚房地产评估有限公司，宗地房标段最终选定云南华盛房地产评估有限公司（现为云南华盛华振房地产土地资产评估有限公司）作为本次征收项目的分标段评估机构。根据《条例》第十九条、第二十条和《评估办法》第六条的规定，棚改指挥部分别与楚雄州兴诚房地产评估有限公司和云南华盛房地产评估有限公司签订了房屋征收评估协议，完全符合《条例》《评估办法》等相关法律法规的规定，程序并无不当。（三）评估标准符合法律的规定。首先，房屋征收评估前，房屋征收部门已组织有关单位对被征收房屋情况进行了调查，全面、客观的明确了评估对象，符合《评估办法》第九条规定。房屋征收部门已将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，且公示期超过法定的5日。公示期满后，评估机构向房屋征收部门提供了委托评估范围内被征收人房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门已将分户评估报告送达被征收人，符合《办法》第十八条的规定。申请人收到被征收房屋分户评估报告后，因对评估报告有异议而提出复核申请，评估公司根据申请人的复核请求及时作了回复，其在收到复核回复后没有在合理的时间内提出房屋价值鉴定的申请，至此，根据规定，分户评估报告发生法律效力。其次，申请人户的土地性质为划拨，土地用途为住宅用地，证载土地面积为90平方米，合法房屋一层占地面积106.38平方米，超出证载面积16.38平方米，本着让利于民的原则，超出面积视同合法，故无空地面积。在2017年6月，云南蓝图测绘有限公司对申请人户的房屋面积及土地面积进行了测绘，分别出具了拆迁编号为102号、103号、104号的《房屋测绘成果报告书》。因此，评估机构依据以上土地和建筑面积，并按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《方案》的规定，对申请人户房屋按照住宅用途进行评估，是合法有效的，而且分户评估报告是按照建筑面积为418.32平方米而不是按照测绘结果即411.63平方米进行评估的，以上事实充分保障了申请人的利益，不存在低价评估的情形。（四）从发布征收公告后，被申请人多次组织人员认真、耐心的对申请人户做思想工作，在作出征收补偿决定之后，指挥部的工作人员都仍在继续对申请人户做思想工作，始终体现人文关怀，因此，申请人所称的被申请人实施了断水、拆除围栏和窗户及围迁等事实是不存在的。综上所述，被申请人认为《房屋征收补偿决定书》(2022年2号），认定事实清楚、证据确实充分、适用法律法规正确、处理程序合法，请求依法予以维持。

为证实其具体行政行为的合法性，被申请人向本机关提交了6组262页证据。

经审理查明：申请人户的房屋坐落于楚雄市凤鸣街45号，系私有房产，房屋产权人：卜为刚（已去世），房屋产权证号：No.003239，建筑面积为179.77㎡，土地使用面积为90.40㎡，用途为住宅。2017年3月24日，中共楚雄市委楚雄市人民政府成立西门小区棚户区改造项目指挥部（以下简称指挥部），下设办公室（以下简称棚改办）组织开展棚改工作。2017年6月2日，被申请人发布《楚雄市人民政府关于西门小区棚户区改造项目房屋征收范围的公告》明确西门小区棚户区改造涉及房屋征收范围，申请人户房屋在征收范围内。同日，指挥部向楚雄华盛华振房地产土地资产评估有限公司出具《资产评估业务委托函》。2017年6月5日，指挥部发布《关于西门小区棚户区改造项目入户调查登记的公告》，调查登记时间2017年6月5日至2017年7月4日，2017年7月4日完成入户调查登记。2017年7月11日，指挥部发布《关于西门小区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定有关事项的公告》。2017年7月15日，指挥部发布《关于西门小区棚户区改造项目调查登记相关情况的公告》，对入户调查和登记情况进行公告。2017年7月16日，被申请人发布关于对《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》征求意见的公告，公告期30日，时间从2017年7月16日至2017年8月14日。2017年7月23日，被申请人组织征收范围内全体被征收人以户为单位，按照每户一票的投票制进行投票，选择房地产评估机构。2017年7月24日，指挥部发布《关于西门小区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定的公告》，公告了经被征收代表投票，推选出宗地房标段评估单位为楚雄华盛房地产评估有限公司（后更名为楚雄华盛华振房地产土地资产评估有限公司），企事业单位房及单元房标段评估单位为楚雄州兴诚房地产土地评估咨询有限公司。2017年8月11日，指挥部发布《关于开展房屋征收价值评估工作的通知》，评估时限为2017年8月7日至2017年9月15日。2017年8月11日，被申请人作出关于召开《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》听证会的公告（第1号）向社会和被征收对象征集听证代表。2017年8月16日，被申请人发布关于召开《楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》听证会的公告（第2号），公布于2017年8月25日召开听证会的地点和听证参会人员名单，随后如期举行听证会听取多方意见。2017年9月22日，楚雄华盛房地产评估有限公司和楚雄州兴诚房地产土地评估咨询有限公司联合作出《楚雄市西门小区棚户区改造项目征收房地产价值评估相关标准说明》对房地合一的评估方法、相关标准进行说明。2017年9月23日，被申请人作出《楚雄市人民政府关于印发楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案和楚雄市西门小区棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则的通知》。2017年11月27日，被申请人发布《楚雄市人民政府关于西门小区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，明确征收时间为2017年11月28日至2018年1月26日。征收时间内，被申请人与申请人未能达成房屋征收补偿协议，被申请人于2018年6月28日向申请人作出《楚雄市人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（楚市征补决字〔2018〕1号），于2019年3月19日向申请人作出《楚雄市人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（楚市征补决字〔2019〕3号），两次所作出的房屋征收补偿决定书因需进一步查明申请人户被征收房屋的相关事实，均由被申请人先后主动撤销。于2021年11月23日出具了以申请人在征收范围内房屋为评估对象的《被征收房屋价值评估报告》（华振房估字〔2021〕第929号），并于2021年11月25日随《分户评估报告告知书》一并送达申请人。该《被征收房屋价值评估报告》中装订了部分2017年9月15日评估制作的汇总表和明细表。申请人收到该评估报告后因对评估报告有异议，在规定的时限内向评估公司提出了复核申请，但没有在收到复核回复后在合理时间内向房地产评估专家委员会申请鉴定。2022年3月12日，被申请人以该《被征收房屋价值评估报告》为补偿依据作出《房屋征收补偿决定》（2022年2号），并在楚雄市政府门户网站对该决定进行公告。申请人不服，遂于2022年3月24日向本机关申请行政复议。

以上事实有申请人、被申请人提交的证据材料予以证实。

本机关认为：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，市、县人民政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，并确定房屋征收部门组织实施该行政区域内的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。被申请人作为楚雄市西门小区棚户区改造项目房屋征收与补偿的责任主体，为了公共利益需要，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定依法组织实施征收与补偿工作。本案中，被申请人在组织实施房屋征收与补偿工作时，在未经被征收人投票决定房地产评估机构前，就已经向楚雄华盛房地产评估有限公司出具《资产评估业务委托函》，违反了《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第十七条第一款的规定；楚雄华盛房地产评估有限公司出具的《被征收房屋价值评估报告》（华振房估字〔2021〕第929号）中的价值评估时点以《楚雄市人民政府关于西门小区棚户区改造项目房屋征收范围的公告》发布之日2017年6月2日来确定，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款和《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第十六条第一款的规定；《被征收房屋价值评估报告》（华振房估字〔2021〕第929号）第四部分附件四《房地产征收补偿估价结果汇总表》中载明的土地使用权证载面积90㎡与被申请人送达给申请人的《房地产征收补偿估价结果汇总表》中载明的土地使用权证载面积90.40㎡不相符。因此，被申请人依据该《被征收房屋价值评估报告》（华振房估字〔2021〕第929号）对申请人作出《房屋征收补偿决定》（2022年2号）是错误的，本机关依法不予支持。综上，被申请人作出《房屋征收补偿决定》（2022年2号）的行政行为主要事实不清、证据不足，违反法定程序，依法应当予以撤销。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目、第3目的规定，本机关决定如下：

撤销被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》（2022年2号）。

如不服本决定，可以自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

楚雄彝族自治州人民政府

2022年5月20日

（此件公开发布）