楚雄彝族自治州人民政府行政复议决定书

申请人：袁XX，男，汉族，1942年7月7日出生，楚雄市公交公司退休，住址：楚雄市凤山巷7号。

申请人：王XX，女，汉族，1949年12月16日出生，楚雄市公交公司退休，住址：楚雄市凤山巷7号。

委托代理人：吴XX，男，汉族，住址：楚雄市凤山巷7号，系申请人袁XX、王XX的女婿。

被申请人：楚雄市人民政府。

住所：楚雄市鹿城南路148号。

统一社会信用代码：略

法定代表人：罗兴贵，职务：代理市长。

申请人对被申请人于2022年3月12日作出《房屋征收补偿决定》（2022年6号）的具体行政行为不服，提出行政复议申请，本机关于2022年5月9日依法受理。因情况复杂，延期30日至2022年8月6日前作出行政复议决定。本案现已审理终结。

申请人请求：

依法撤销被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》（2022年6号）。

申请人称：（一）被申请人作出的《房屋征收补偿决定》（2022年6号）认定事实不清。1.申请人房屋正房阁楼和挑檐出外墙皮建筑面积评估机构的报告书上未测量、未评估，应该要测量且评估。2.申请人房屋是独立别墅，是符合中华人民共和国国家标准GB/T50504—2009《民用建筑设计术语标准》的别墅。评估机构按照宗地房为评估对象进行评估，没有以别墅为对象进行评估，属评估对象错误。3.申请人房屋周边的挑檐占用地、阴沟占用地评估机构未测量、未评估。评估报告上没有建筑使用红线，没有东西南北四邻界线，没有凤山巷巷道占地红线（因申请人房屋三方以巷道为邻），应该界定清楚。（二）被申请人作出的《房屋征收补偿决定》程序违法，侵害了申请人的利益。申请人房屋共3层、且无违建。2021年11月23日棚改办送给申请人的第二个《被征收房屋价值评估报告》，其中项目内容“(1)房屋①：宗地房，共四层，第一至第三层砖混结构，1999年建成，第四层砖木结构，2010年加盖建成”；“资产名称”表格1—3载明“房屋（违章建筑）”、“房屋（合法建筑）”，并以违章、合法为评估对象对房屋进行双评估、双补偿，且评估机构认定的违章建筑自始至今没有政府相关部门进行过认定。这与事实不符，属认定、评估程序违法。只应当按照合法别墅标准为对象进行评估。综上所述，被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》2022年6号文以错误的评估报告作为依据，作出房屋征收补偿决定的具体行政行为违法，请求复议机关给予撤销被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》（2022年6号）。

为证实其主张，申请人向本机关提交了15组59页证据材料。

被申请人答复称：（一）《房屋征收补偿决定》(2022年6号）事实认定清楚。1.申请人的《土地使用权证》证号为：楚土国用（证）字第99645号，位于楚雄市鹿城镇云泉街凤山巷7号，土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅，证载面积为194㎡。申请人的《房屋所有权证》号为楚雄市房权证鹿城字第20070154号，砖混结构，三层，1—2层的建筑面积为216.57㎡，三层的建筑面积为58.84㎡，共有人为申请人王家英。（二）征收评估时申请人的房屋实物状况是：1.房屋①：宗地房，共四层，第1—3层砖混结构，1999年建成，第四层砖木结构，2010年加盖建成。第1—3层建筑面积为369.46㎡，第四层房屋建筑面积为144.22㎡，现状为住宅，不临街；2.房屋②：未提供权属证书，共二层，玻璃房，2010年建成，房屋建筑面积为133.9㎡。3.房屋③：车库，未见权属证书。共一层，砖混结构，2010年建成，建筑面积为5.58㎡。同时对房屋装饰装修、构筑物、附属设施及零星树木等情况予以明确。（三）《楚雄市大西门棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案实施细则》第十四条规定：被征收房屋经依法登记并取得《不动产权证》或《房屋所有权证》，认定为合法建筑且未擅自改建、扩建的，以《不动产权证》或《房屋所有权证》登记的面积为准，如房屋测绘合法建筑面积与证载面积不符的，测绘合法面积大于证载面积的以测绘合法面积为准，证载面积大于测绘合法面积部分不超过测绘面积3%的以证载面积为准，证载面积超过测绘合法面积3%的以测绘合法面积的103%认定房屋建筑面积。第十五条规定：被征收房屋未办理《不动产权证》或《房屋所有权证》，以1992年楚雄市城镇地籍调查后未擅自新建、扩建或已改建、扩建但认定为合法建筑的，以实际测绘面积为准。第十六条规定：被征收房屋面积以《土地使用权证》上记载的面积为准，无《土地使用权证》的，依据1992年楚雄市城镇地籍调查的面积进行认定。第二十一条规定：被征收房屋属于宗地房及企事业单位房的，建筑物占地部分采取房地合一的方式进行评估，即房屋价值中包含土地使用权价值计算评估，院心及空地土地使用权价值单独进行评估……。根据以上规定，评估机构根据申请人的《土地使用权证》记载面积为194㎡，其中合法房屋一层占地面积139.67㎡，空地面积54.33㎡，再结合《方案》规定的土地价格（空地54.33㎡、单价3189元／㎡)、房地合一价格（合法房屋价格5739元／㎡、系数为96%、建筑面积369.46㎡）对申请人的土地及房屋价值进行评估，是符合《实施细则》规定的，事实认定是清楚的。申请人诉称的房屋正房阁楼和挑檐出外墙皮的建筑面积、房屋周边的挑檐占地面积、阴沟占用地未测量、未评估；没有建筑红线应确认给申请人按照别墅的标准进行评估的理由不能成立。（四）被申请人作出的《房屋征收补偿决定》符合法律规定的程序，没有侵害申请人的利益。1.《楚雄市大西门棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案实施细则》第十七条规定：被征收房屋有《不动产权证》或《房屋所有权证》《土地使用权证》，且未擅自改建、扩建或有合法审批手续（包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等）进行改建、扩建的，认定为合法建筑。第十八条规定：被征收房屋因历史原因《不动产权证》或《房屋所有权证》《土地使用权证》未办理或不全的，依据相关证明材料按照以下进行综合认定：（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市 规划法》实施前建成的房屋，按照房屋建盖历史沿革及相关证明材料结合实际情况予以认定，认定时以1992年楚雄市城镇地籍调查图上标注为准，地籍调查图上已经标注的认定为合法建筑。（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市 规划法》实施后修建的房屋，按被征收房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等相关依据予以认定，无《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等相关依据的，且1992年楚雄市城镇地籍调查图上未标注的认定为违法建筑……。第十九条规定：被征收房屋价值由被征收人选定的房地产评估机构按照市场法进行评估，违法建筑按照不高于房屋重置价格适当给予补偿。申请人的房屋除了《房屋所有权证》上有记载房屋①的（三层）之外，其余的房屋（房屋①第四层、房屋②即玻璃房、房屋③即车库）没有提供任何认定为合法的依据，故而根据上述规定，认定为违法建筑，按照不高于重置价格适当补偿符合规定。（五）《楚雄市大西门片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》第八条第（三）项规定：被征收房屋用途的认定，以《不动产权证》或《房屋所有权证》载明的用途为准，如《不动产权证》或《房屋所有权证》未载明的，以《建设工程规划许可证》载明的用途为准，不能提供《建设工程规划许可证》的，以《土地使用权证》载明的用途为准。申请人的《土地使用权证》载明的土地用途是住宅，宗地号为147号，按照宗地房的标准对申请人的房屋、装修、土地、构筑物、零星树木等进行了评估，补偿决定符合相关规定，没有侵害申请人的利益。综上所述，被申请人根据法定程序对申请人的房屋进行征收并根据评估报告及《楚雄市大西门片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案》及《实施细则》的规定进行补偿，事实清楚、补偿公平、公正，请复议机关依法维持被申请人作出的《房屋征收补偿决定》。

为证实其行政行为的合法性，被申请人向本机关提交了27组208页证据材料。

经审理查明：申请人被征收房屋位于楚雄市鹿城镇云泉街凤山巷7号，房屋所有权人为申请人袁兴祥，共有权人为申请人王家英，房产证号：楚雄市房权证鹿城字第20070154号和楚雄市房鹿城共字第20070078号，证载建筑面积275.41㎡，分别是砖混结构1—2层216.57㎡，砖混结构第3层58.84㎡；土地使用权人为袁兴祥，土地使用证号：楚土国用（证）字第99645号，证载使用面积194㎡。2018年5月3日，中共楚雄市委办公室楚雄市人民政府办公室成立楚雄市2018年棚户区改造项目指挥部（以下简称指挥部），下设大西门片区项目部负责棚改工作。2019年7月4日，被申请人发布《楚雄市人民政府关于大西门片区棚户区改造项目房屋征收范围的公告》，明确大西门片区棚户区改造涉及房屋征收范围，申请人房屋在征收范围内；同日指挥部发布《楚雄市2018年棚户区改造项目指挥部关于大西门片区棚户区改造项目入户调查登记的公告》，明确2019年7月8日至8月8日期间对大西门片区征收范围内房产的权属、区位、用途、建筑面积进行入户调查登记。2019年8月9日，指挥部发布《楚雄市2018年棚户区改造项目指挥部关于大西门片区棚户区改造项目入户调查登记结果的公告》，对入户调查登记结果进行为期7天的公告，调查登记涉及被征收人1312户、完成调查登记1295户，完成调查登记户中同意改造的同意率为96.75%。2019年8月9日被申请人发布《楚雄市人民政府关于大西门片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案及实施细则征求意见的通告》，对补偿安置方案及实施细则进行了30日（2019年8月9日至9月7日）的公开征求意见，同日指挥部发布《楚雄市2018年棚户区改造项目指挥部关于大西门片区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定有关事项的公告》，确定大西门片区棚户区改造项目房屋征收评估机构采用由被征收人代表投票的方式决定，投票代表由被征收人在规定时间内推选、自愿报名及推荐产生。2019年8月16日，指挥部对最终确定的85名投票代表名单进行了公告，经2019年8月20日代表投票，楚雄华盛房地产评估有限公司（后该公司更名为楚雄华盛华振房地产土地资产评估有限公司）被选定为该项目评估机构，指挥部8月21日发布《楚雄市2018年棚户区改造项目指挥部关于大西门片区棚户区改造项目房屋征收评估机构选定结果的公告》，8月28日指挥部与评估公司签订了《房地产评估委托合同书》（合同书编号：2019—棚2）。2019年8月30日，楚雄华盛房地产评估有限公司出具《楚雄市大西门片区棚户区改造项目房屋征收评估标准的相关说明》，对房地合一的评估方法、相关标准进行说明。2019年9月，四川永诚联创工程咨询有限公司出具《大西门片区棚户区改造项目社会稳定风险评估报告》。2019年9月10日，指挥部发布《楚雄市大西门片区棚户区改造安置房源入围采购项目成交结果公示》，楚雄永兴彝海房地产开发有限责任公司等10家公司入围安置房源采购单位。2019年10月16日，被申请人印发《楚雄市人民政府关于印发大西门片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案的通知》，并附《楚雄市大西门片区棚户区改造房屋征收补偿安置方案实施细则》。2019年10月18日，被申请人发布《楚雄市人民政府关于大西门片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，明确征收时间为2019年10月21日至2019年12月19日，征收时间内，申请人与被申请人未能达成房屋征收补偿安置协议。2021年11月18日，楚雄市住房和城乡建设局在楚雄市人民政府网站发布《大小西门片区棚户区改造项目评估结果公示表》，该公示表第8项为本案涉及的申请人户被征收房产评估信息。2021年11月23日，楚雄华盛华振房地产土地资产评估有限公司出具《被征收房屋价值评估报告》（华振房估字〔2021〕第915号），报告记载申请人房屋证载土地面积194㎡，房屋所有权证摘录的建筑面积285.41㎡（证载建筑面积为275.41㎡），合法房屋一层占地面积为139.67㎡，空地面积54.33㎡，合法建筑面积369.46㎡，违章建筑面积283.7㎡。该《被征收房屋价值评估报告》中对合法建筑面积超出证载建筑面积94.05㎡部分未予说明，被申请人未提交该报告中所述的对违章建筑面积283.7㎡调查、认定、处理材料。2021年11月24日指挥部向申请人袁兴祥送达《分户评估报告》及告知书，申请人拒签，也未在法定期限内提出复核申请。2022年3月12日，被申请人作出《房屋征收补偿决定》（2022年6号），并于当天送达申请人，申请人拒绝签收。2022年5月9日，申请人向本机关提出行政复议申请，请求撤销该《房屋征收补偿决定》（2022年6号）。

以上事实有申请人、被申请人所提交的证据材料予以证实，本机关亦到现场进行了调查核实。

本机关认为：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，市、县人民政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，并确定房屋征收部门组织实施该行政区域内的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。被申请人作为楚雄市大西门片区棚户区改造项目房屋征收与补偿的责任主体，为了公共利益需要，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定依法组织实施征收与补偿工作。本案中，被申请人在作出房屋征收决定前未对申请人未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对申请人房屋进行征收评估时，被申请人没有向评估机构提供申请人在征收范围内未经登记建筑377.75㎡（其中《被征收房屋价值评估报告》表述合法但超出证载面积部分94.05㎡，违章建筑283.7㎡）的认定、处理结果情况，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款、《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款的规定。综上，被申请人作出《房屋征收补偿决定》（2022年6号）的具体行政行为违反法定程序，依法应当予以撤销。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第3目的规定，决定如下：

撤销被申请人2022年3月12日作出的《房屋征收补偿决定》（2022年6号）。

如不服本决定，可以自收到本决定书之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

楚雄彝族自治州人民政府

2022年8月4日

（此件公开发布）